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        十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》亮點解讀

        2021-03-26 來源:民興物業 點擊:5660次     字體大小:

        通過學習,個人認為十部委《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》有以下十二大亮點。



        堅持黨的領導

        “十部委《通知》”提出堅持和加強黨對物業管理工作的領導。“東西南北中,黨政軍民學,黨是領導一切的”。歷史的經驗表明,在物業管理活動中堅持黨的領導,既符合當前的實際需求,也是解決社區治理矛盾的一劑“靈丹妙藥”。業主大會、業主委員會、物業服務企業等各方主體都應當在社區黨組織的領導下依法依規的開展物業管理活動?;鶎狱h組織能夠切實發揮領導核心作用,帶領全體業主在實現權利、履行義務的過程中始終保持正確的政治方向,堅定不移貫徹黨的理論和路線方針政策,避免在物業管理區域出現治理盲點和思想真空。通知中,推動業委會和物業服務企業中的黨員與社區“兩委”雙向任職等舉措是在北京、深圳等超大城市的社區治理中已經得到推廣和驗證的有效創新。

         


                 落實街道責任  

        “十部委《通知》”提出落實街道屬地管理責任。這是有效發揮基層政府在社區治理中主導作用的具體抓手。按照條塊結合、以塊為主的原則,街道和物業管理行業主管部門各司其職,上下聯動。充分發揮和落實街道在物業管理活動中的屬地管理責任,能夠推動管理重心下移、權力下放、力量下沉,形成到一線解決問題的工作導向,避免出現“看得見的管不著,管得著的看不見”的尷尬。其中,指導業委會和物業服務企業履職盡責、指導開展物業承接查驗、監督物業項目交接、指導突發事件應對等街道職責都已在2020年實施的《北京市物業管理條例》中得到明確。而“委托物業服務企業承擔公共服務事項的,應當向物業服務企業支付相應費用”這一新提法則回應了廣大物業服務企業的心聲,完善了非業主主體購買物業服務的正常通道。物業服務活動應遵循契約精神,一些超出物業服務合同約定范圍和內容的服務,雖然可能是出于公共利益或緊急需要,但卻實際增加了企業經營成本,應當對物業服務企業做出相應的對價補償。



              推動管理下沉 

        “十部委《通知》”提出“推動城市管理服務向居住社區延伸”。一段時間以來,一些地方的個別行政管理部門對自身職責認識模糊,“執法不進社區”,對違法搭建,違規占用樓道、場地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執法不夠到位?!锻ㄖ诽岢雒鞔_部門和單位職責清單,及時查處物業服務區域內的違法違規行為,這是破解行業發展難點痛點的有效舉措;《通知》再次明確了水電氣熱等專業運營單位應當服務最終用戶,并督促其落實對物業服務區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。這一規定實際在國務院《物業管理條例》中早已明確,但十多年來卻因為歷史遺留和行業利益等緣由遲遲難以得到全面落實,厘清設施設備維護服務的責任邊界將有利于更好地保障業主權益。

         


             懲戒惡意欠費 

         

        “十部委《通知》”提出“探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄”??梢試L試將這個規定與《北京市物業管理條例》的相關內容進行對比性分析:首先,可能需要精準識別兩個概念,一個是“納入失信被執行人”,一個是“納入個人信用記錄”。其中,《北京市物業管理條例》提出的針對欠費業主的懲戒措施是“業主拒不執行人民法院生效法律文書的,人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。”被限制高消費的主體不一定被納入失信被執行人名單,但納入失信被執行人的主體肯定會被限制高消費。失信被執行人是一項行之有效的司法懲戒手段,只能由司法部門認定和執行,并非局限于物業費的糾紛執行,而是廣泛適用于民事訴訟的執行保障措施。要將惡意欠費業主納入失信被執行人名單,需要嚴格履行起訴—業主敗訴—業主拒不執行—強制執行—申請納入失信被執行人等嚴格的法定程序。
        “十部委《通知》”中所述是“對多次催交仍拖欠物業費的業主,可根據管理規約規定的相應措施進行催交。探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄。”納入個人信用記錄相較納入失信被執行人名單而言,無論是施行主體和程序都更具有操作性,更易于實現。例如,如果消費者長期惡意欠費,可能電信供應商就會將其行為納入企業自建的個人信用記錄,限制今后為其提供服務。又比如鐵路部門對高鐵霸座行為作出的在鐵路征信體系中記錄該旅客信息,并在一定期限內限制其購票乘坐火車的舉措。納入失信被執行人名單需要通過一審二審加執行等繁冗司法程序實現,而納入個人信用記錄的實施主體可能是服務提供部門,也可能是國家公共信用信息部門,實現的途徑和程序更加便捷,一定程度上也是對司法資源的節約和保護。

        “十部委《通知》”中提出的將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄將是一項有益的積極探索,關鍵是要明確惡意拖欠行為的認定主體和確權指向、實施主體的授權、不良信用記錄的合法消除程序等操作層面的細節問題。



         強化行業監督 


        “十部委《通知》”強化了對行業內各個主體的監督。

        業主委員會的健康運作是實現業主良好自治的關鍵。“十部委《通知》”從明確業委會的信息公示責任、撤銷業委會不合法決定、罷免業委會委員資格、加大業委會違法行為查處力度等四個方面對全體業主的權益進行了保障,同時也加強了對業委會工作的監督。“十部委《通知》”從第十九條到第二十一條加強了對物業服務企業工作的監督,如建立服務信息公開公示制度、企業信用管理制度、企業紅黑名單制度等都是確保物業服務企業規范運行的有力抓手。權力失去監督和制約,必然會如同脫韁野馬,橫沖直撞、恣意妄為,其后果的嚴重性可想而知,因此,必須扎緊制度籠子,確保行業內各個主體都在公開、公正、透明、公益的原則下健康運作。



         擴大覆蓋范圍 


        “十部委《通知》”提出擴大物業管理覆蓋范圍。一是由街道推動業主設立業主大會,例如北京市就提出“加強物業管理工作提升物業服務水平三年行動計劃”,要求“2020年底前新成立業主委員會(物業管理委員會)2000個以上,業主委員會(物業管理委員會)組建率達到30%以上,2021年達到70%以上,2022年達到90%以上。”二是探索組建物業管理委員會,物業管理委員會是物業管理區域內更規范、更具效率的替代性、過渡性執行機構。物業管理委員會作為業主自治和行政管理相結合的社會治理架構,符合社會管理的客觀需要,可以填補業主共同決策、執行機構的真空。這是對業主大會及業主委員會制度的有效補充,是解決業主大會成立難題的有益嘗試。三是結合城鎮老舊小區改造推動建立物業管理長效機制。四是在無物業小區嘗試托管、代管和自管的準物業管理模式。

         


         完善價格形成 

        “十部委《通知》”提出完善物業服務價格形成機制。住宅小區物業管理服務收費和停車場停車服務收費均已挪出政府定價目錄,屬于政府指導價或市場調節價的管理范疇,而北京市最新的規定更是明確了住宅物業費只適用于市場調節價范圍。近年來,不斷攀升的人力成本、能源和物料價格和始終不變的物業服務收費價格之間的矛盾已成為制約行業良性發展的重要因素。針對物業費調價難這一突出問題,《通知》提出可根據服務標準和物價指數等因素動態調整,這一規定為加快形成“質價相符”的物業服務費價格形成機制和動態調整機制提供了政策依據。在實操過程中,建議應當進一步明確物業費調整的啟動機制和觸發條件,推動其實施。



         建設智慧物業 

        “十部委《通知》”提出加強智慧物業服務能力建設。物業管理植根于中國內地的土壤已四十年,行業的未來之花將如何綻放?多元化運營,資本化運作,集團化經營,戰略化聯盟都是有益的探索和可能的形態。作為勞動密集型行業,行業如果繼續在價格戰、同質化的黑屋里野蠻生長,斷然無法遇見未來的曙光。因此,行業必須充分利用科技進步和社會資本的助力,促進人工智能和物業服務深度融合,創新推動,向智慧化物業轉型升級。在這個過程中,物業服務企業需要創新載體、創新方式、創新體制,逐步實現線上化、數據化、智能化的轉型升級。

         


         融合線上線下 

         

        “十部委《通知》”提出促進線上線下服務融合發展。物業管理行業應當以大視野謀劃大格局,提升發展理念,充分意識到這是為貫徹落實黨中央、國務院“六穩”“六保”工作任務,進一步擴大內需特別是有效促進消費,推動經濟供需循環暢通的國家策略;物業服務企業應當以大項目推動大發展,搭建智慧物業管理平臺,對接各類商業服務,構建線上線下生活服務圈,滿足居民多樣化生活服務需求。



         善用維修資金 

         

        “十部委《通知》”提出提高維修資金使用效率。住宅專項維修資金是物業的“養老金”。隨著住宅使用年限增長,動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升。為提升維修資金使用效率,新生效的《民法典》在《物權法》第76條基礎上作了修改完善:一是將使用建筑物及其附屬設施的維修資金單列一項,并降低通過這一事項的表決要求;二是適當降低業主作出決議的門檻。而通知在此基礎上進一步提出幾點意見,一是倡導簡化維修資金使用流程;二是涉及到電梯、水泵、消防設施故障和外墻防水損壞等安全隱患的緊急維修應遵循特事特辦,急事急辦的原則處理;三是探索在物業費列支范圍之外,使用維修資金購買電梯安全責任保險。


         建立信息公示 

        “十部委《通知》”提出建立服務信息公開公示制度。通知對物業項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話等十四項物業服務信息提出了公示要求,同時要求開展家政、養老等多種經營服務業務也應對外公示?!锻ㄖ窂娬{,物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用,通俗的說,不公示就不能收費,要收費就應公開透明,不能渾水摸魚“搞糊涂賬”。

         在這里仍然需要再次呼吁,基于物業費收支情況的公示應當針對酬金制和包干制兩種收費模式區分處理。對于酬金制收費模式而言,物業服務費用的收支涉及全體業主的利益。物業服務企業收取的物業費具有共有性,是代收代管的費用。酬金制收費進行收支公示能夠實現物業服務費用收取和支出的透明性、合規性和合約性;而對于包干制收費模式而言,不主張強制進行物業費收支公示,物業服務和收費的關注焦點和目標應該是“質價相符”,而不是舍本逐末,轉而單純關注收支盈虧。且物業服務企業收取的包干制物業服務費是企業經過確認的收入和入賬的資金,其資金具有完全的專有性和排他性,完全不同于酬金制收費模式下的資金所具有的共用性和基金性。


         建立信用管理 

         “十部委《通知》”提出建立物業服務企業信用管理制度?!段飿I服務企業資質管理辦法》于2018年廢止后,如何實現對物業服務企業有效監管,行業主管部門也在不斷摸索和嘗試。對于物業服務企業的管理,教育要有示范力,規定要有約束力,懲治要有震懾力。因此,《通知》提出要建設全國信用管理平臺,這項創新的制度設計如果得以順利落地,將為行業監管提供強有力的抓手,但可以想見這一過程必將漫長而艱辛,甚至可能會耗時費力且事倍功半。建議是否能考慮將這一行業管理的信用平臺納入到國家統一的企業信用管理平臺的建設中。
        “十部委《通知》”把握了現階段住宅物業管理的關鍵重點,構建了住宅物業管理活動的未來框架,集聚了物業管理政策的創新思路,拓展了物業服務企業的發展空間,指明了物業管理行業的提升方向,體現了諸多亮點、引領了良好預期。各級地方及相關主體應當整合資源、積極實踐,實現與頂層設計的有機結合,加快形成既有共性又有特色的社區治理新模式。

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